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對(duì)無(wú)錫矩形管購(gòu)買商辦的高成本風(fēng)險(xiǎn)
“在建和在售的項(xiàng)目不得向個(gè)人出售”，北京商辦項(xiàng)目限購(gòu)政策以此來(lái)強(qiáng)化商辦項(xiàng)目的辦公屬性。除了嚴(yán)格的限購(gòu)之外，限購(gòu)政策中還提到，開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平方米，不符合要求的，規(guī)劃部門(mén)不予批準(zhǔn)。
不過(guò)，一些在售的商辦項(xiàng)目卻通過(guò)“打擦邊球”的方法來(lái)應(yīng)對(duì)限購(gòu)。一些項(xiàng)目為了解決客戶的購(gòu)買需求，同時(shí)解決客戶的購(gòu)買困難，想到了為客戶注冊(cè)公司來(lái)繞開(kāi)政策，達(dá)到購(gòu)買目標(biāo)。
項(xiàng)目處找到專門(mén)承接代辦注冊(cè)企業(yè)的公司合作，可以為個(gè)人注冊(cè)公司，從而購(gòu)買商辦項(xiàng)目。注冊(cè)公司企業(yè)法人可以是房主本人，以打消客戶“給別的公司買房”的疑慮。甚至客戶注冊(cè)公司所產(chǎn)生的費(fèi)用都由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。
有不愿具名曾操盤(pán)過(guò)商辦項(xiàng)目的房企人士向北京商報(bào)記者表示，此類做法從操作的規(guī)范角度來(lái)說(shuō)并不違規(guī)，從開(kāi)發(fā)商的角度而言確實(shí)將項(xiàng)目出售給了合規(guī)的企業(yè)，而對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，注冊(cè)公司的成本也并不高，因此雙方一拍即合。不過(guò)，此類做法的風(fēng)險(xiǎn)在于后續(xù)，政府是否會(huì)對(duì)購(gòu)房人的企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行核準(zhǔn)和長(zhǎng)期監(jiān)管，個(gè)人維護(hù)企業(yè)身份的成本會(huì)不會(huì)高，尤其是對(duì)于再轉(zhuǎn)手，是否會(huì)產(chǎn)生不利影響等。畢竟商辦項(xiàng)目商業(yè)屬性的紅線不可逾越。
對(duì)此，把購(gòu)買主體從“個(gè)人”換成了“企業(yè)”看似規(guī)避限購(gòu)新政，但身份性質(zhì)不同，購(gòu)買和再出讓時(shí)的稅費(fèi)成本也會(huì)大不一樣。以公司名義持有的商住房，上市交易時(shí)需要先結(jié)清房產(chǎn)稅和土地使用稅。公司產(chǎn)權(quán)商住房的房產(chǎn)稅和土地使用稅都是按年繳納，其中房產(chǎn)稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋購(gòu)買價(jià)格×70%×1.2%；土地使用稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋面積×土地級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，土地級(jí)別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從18-30元/平方米不等。
無(wú)錫矩形管以一套面積50平方米、總價(jià)為80萬(wàn)元左右的商住房為例，若以公司名義購(gòu)買，則房產(chǎn)稅為6720元/年，土地使用稅最低為900元/年。按照期房的交易程序，若購(gòu)房人購(gòu)買四年后上市交易，交易前的持有稅費(fèi)成本最低為30480元。同時(shí)，以公司名義購(gòu)買的商住房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，還需要繳納申報(bào)價(jià)3%的契稅、申報(bào)價(jià)萬(wàn)分之五的印花稅、差額30%-60%的土地增值稅、差額5.6%的增值稅。以企業(yè)資格購(gòu)買商辦產(chǎn)品，持有和轉(zhuǎn)讓商辦物業(yè)，都包括顯著高于個(gè)人購(gòu)買時(shí)需要承擔(dān)的稅費(fèi)成本，購(gòu)房人購(gòu)買時(shí)需要算總賬。
